[PRŮVODCE] DTI a DSTI – co jsou limity ČNB a jak ovlivní vaši žádost o půjčku
Zamítnutá žádost o půjčku nebo hypotéku. Bankovní úředník říká „nesplňujete parametry“, vy nevíte, co to znamená. Přesně tady hrají roli zkratky DTI a DSTI – dva ukazatele, které od dubna 2022 rozhodují o tom, jestli na hypotéku dosáhnete.
Přitom o nich téměř nikdo nepíše pořádně. Většina článků skončí u definice a pár vzorečků. Tenhle průvodce jde dál – ukáže vám, jak si DTI a DSTI sami spočítáte, proč kreditní karta může zkazit celou žádost a co dělat, když čísla nevychází.
Co je DTI a jak se počítá?
DTI je anglická zkratka pro Debt-to-Income – česky poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu. Říká, kolikrát váš celkový dluh převyšuje to, co za rok vyděláte čistého.
DTI = celkové dluhy (Kč) ÷ roční čistý příjem (Kč)
Příklad z praxe: Máte hypotéku se zbývajícím zůstatkem 2 000 000 Kč a spotřebitelský úvěr 300 000 Kč. Váš čistý roční příjem je 480 000 Kč (40 000 Kč/měs.). DTI = (2 000 000 + 300 000) ÷ 480 000 = 4,79. To je výrazně pod limitem 8,5 – jste v pohodě. U podnikatelů se přitom příjem dokládá jinak než u zaměstnanců – specifika shrnuje průvodce úvěrem na živnost.
Co je DSTI (parametr DSTI) a jak ho banka měří?
DSTI – Debt Service-to-Income – je druhý z dvojice klíčových ukazatelů. Zatímco DTI porovnává celkový dluh s ročním příjmem, DSTI měří něco každodennějšího: jaká část vašeho měsíčního výdělku odchází na splátky.
DSTI = (součet měsíčních splátek ÷ čistý měsíční příjem) × 100 %
Příklad: Čistý příjem 40 000 Kč. Splátka hypotéky 12 000 Kč + auto na leasing 4 000 Kč = celkem 16 000 Kč splátky. DSTI = (16 000 ÷ 40 000) × 100 = 40 %. Před limitem 45 % – zatím OK, ale prostor na novou půjčku je minimální.
Limity ČNB 2026 – přesná čísla a co platí pro koho
ČNB nastavuje limity DTI a DSTI pro hypoteční úvěry jako závazné od dubna 2022. Od té doby se základní čísla nezměnila. Přehled aktuálních limitů pro půjčku v roce 2026:
| Ukazatel | Limit pro žadatele do 36 let | Limit pro žadatele 36+ let | Typ úvěru |
|---|---|---|---|
| DTI (celkový dluh / roční příjem) | max. 8,5 | max. 8,5 | Hypoteční úvěry |
| DSTI (měsíční splátky / měs. příjem) | max. 45 % | max. 50 % | Hypoteční úvěry |
| LTV (výše úvěru / hodnota nemovitosti) | max. 90 % (do 36 let) | max. 80 % | Hypoteční úvěry |
| DTI pro spotřebitelský úvěr | Zákonem nefixováno – záleží na věřiteli | Spotřebitelské úvěry | |
| DSTI pro spotřebitelský úvěr | Zákonem nefixováno – záleží na věřiteli | Spotřebitelské úvěry | |
Co všechno banka do výpočtu DTI a DSTI zahrnuje
Tady se láme výsledek. Většina lidí zná své velké závazky – hypotéku, auto na leasing. Co zapomínají, jsou malé, nenápadné položky, které DSTI vypálí bez varování.
| Závazek | Do DTI (celkový zůstatek) | Do DSTI (měsíční splátka) | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Hypotéka | ✓ ano – zbývající zůstatek | ✓ ano – měsíční splátka | Největší položka |
| Spotřebitelský úvěr | ✓ ano – zbývající zůstatek | ✓ ano – měsíční splátka | I nebankovní půjčky |
| Leasing / autoúvěr | ✓ ano – zbývající zůstatek | ✓ ano – měsíční splátka | Operativní i finanční leasing |
| Kreditní karta | ✓ ano – celý LIMIT (ne čerpání!) | ✓ ano – 3–5 % z limitu | I nevyčerpaná karta škodí |
| Kontokorent | ✓ ano – celý limit | částečně – dle pravidel banky | I nevyčerpaný |
| Splátkový prodej | ✓ ano | ✓ ano | Televize, nábytek na splátky |
| Ručení za cizí úvěr | často ano – dle banky | někdy ano | Závisí na metodice banky |
| NOVÁ půjčka (o niž žádáte) | ✓ ano – plná výše | ✓ ano – odhadovaná splátka | Zahrnuje se vždy |
Co banka naopak do příjmu zahrne: pravidelná mzda, příjmy ze OSVČ (po průměrování posledních 2 let), příjmy z pronájmu (zpravidla 70–80 % z hrubého nájmu), pravidelné prémie (pokud jsou doložitelné a pravidelné). Co zpravidla nezahrne: jednorázové bonusy, příjmy z prodeje majetku, sociální dávky (výjimky jsou).
Kolik si mohu půjčit – příklady výpočtů pro různé příjmy
Tuhle otázku – „kolik si mohu půjčit“ – klade každý druhý žadatel. Odpověď závisí na příjmu, stávajících závazcích a úrokové sazbě. Níže jsou čtyři reálné scénáře:
Proč kreditní karta může zkazit celou žádost
Tenhle bod opakuji záměrně. Kreditní karta je nejčastější přehlédnutý faktor, který žadatelům překazí schválení. Proč? Protože banka ji do výpočtu zahrne jinak, než byste čekali.
Banka nepočítá s tím, co na kartě aktuálně dlužíte. Počítá s celým schváleným limitem. Proč? Protože kreditní limit je závazek, který můžete čerpat kdykoli – a banka musí počítat s nejhorším scénářem.
Rada je přímá: Před podáním žádosti o hypotéku nebo velkou půjčku zrušte nevyužívané kreditní karty. Chvíli trvá, než banka data přepíše do registrů (BRKI a NRKI), proto to udělejte ideálně 2–3 měsíce dopředu.
Hypotéka vs. spotřebitelská půjčka – jiná pravidla, jiná rizika
Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru ukládá všem věřitelům povinnost posuzovat bonitu žadatele. U spotřebitelských půjček ale konkrétní limity DTI/DSTI fixovány nejsou – každý věřitel si nastavuje vlastní hranice.
| Parametr | Hypoteční úvěr | Spotřebitelský úvěr (bankovní) | Nebankovní půjčka |
|---|---|---|---|
| DTI limit | Max. 8,5 – závazné | Záleží na bance (~6–10) | Bez fixního limitu |
| DSTI limit | Max. 45/50 % – závazné | Záleží na bance (~45–55 %) | Bez fixního limitu |
| Posouzení bonity | Povinné, přísné | Povinné ze zákona | Povinné ze zákona |
| Kontrola registrů | Vždy – BRKI + NRKI | Vždy – BRKI + NRKI | Zpravidla NRKI + SOLUS |
| Výjimka z limitu | 5 % portfolia | Neformálně – větší flexibilita | Větší flexibilita |
Než požádáte o půjčku, zjistěte v kalkulačce půjčky, jak budoucí splátka ovlivní vaše DTI/DSTI — konkrétní číslo je lepší než odhad.
Co dělat, když DTI nebo DSTI nevychází – praktická řešení
Čísla vám nevycházejí. Banka řekla ne. Co teď? Není to konec – jsou věci, které situaci reálně změní. Seřazeno od nejrychlejšího po nejpomalejší:
Nejčastější chyby žadatelů při DTI a DSTI výpočtu
FAQ – Nejčastější dotazy o DTI, DSTI a limitech ČNB
DTI (Debt-to-Income) je poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu. Banka sečte všechny zbývající zůstatky vašich dluhů (hypotéka, spotřebitelské úvěry, leasing, celý limit kreditní karty) a vydělí je vaším ročním čistým příjmem. Limit ČNB pro hypotéky: max. 8,5 – vaše celkové dluhy nesmějí přesahovat 8,5násobek ročního čistého příjmu.
DSTI (Debt Service-to-Income) měří podíl splátek na příjmu – kolik procent čistého měsíčního příjmu odchází na splátky všech závazků. Vzorec: (součet měsíčních splátek ÷ čistý měsíční příjem) × 100. ČNB limit: max. 45 % pro hypotéky. Pro žadatele starší 36 let je limit mírně vyšší – 50 %. DSTI se počítá vždy včetně splátky nové půjčky, o níž žádáte.
Pro hypoteční úvěry ano – od dubna 2022 jsou limity DTI (8,5) a DSTI (45/50 %) závazné. Banky smějí překročit limity pouze u 5 % svého hypotečního portfolia. Pro spotřebitelské úvěry a nebankovní půjčky zákon ukládá posuzovat bonitu, ale konkrétní hodnoty DTI/DSTI nejsou zákonem fixovány – každý věřitel si nastavuje vlastní hranice.
Bez jiných závazků: DTI limit 8,5 povoluje celkový dluh 5 100 000 Kč (8,5 × 600 000 Kč ročního příjmu). DSTI limit 45 % dovoluje splátky max. 22 500 Kč/měs. Při sazbě 5 % a 30leté splatnosti odpovídá splátka 22 500 Kč hypotéce cca 4 190 000 Kč. Máte-li leasing 6 000 Kč/měs., zbývá na splátku 16 500 Kč → hypotéka cca 3 070 000 Kč. Přesný výpočet udělejte v hypoteční kalkulačce.
Kreditní karta škodí i nevyčerpaná – banka počítá celý schválený limit, ne aktuální dluh. Karta 100 000 Kč přidá do DTI 100 000 Kč k celkovému zadlužení a do DSTI 3 000–5 000 Kč měsíčně (3–5 % z limitu). Nevyužívané karty zrušte nejméně 2–3 měsíce před plánovanou žádostí o hypotéku – data se v registrech aktualizují s prodlevou.
Přesné limity DTI/DSTI ČNB platí jen pro hypotéky. Nebankovní věřitelé musejí ze zákona (zákon č. 257/2016 Sb.) posoudit schopnost klienta splácet, ale konkrétní čísla nejsou zákonem fixována. Každý nebankovní věřitel si nastavuje vlastní pravidla – praxe se výrazně liší. Pravidlem ale je, že čím rizikovější klient (vysoké DTI/DSTI), tím vyšší RPSN věřitel nabídne. Srovnání aktuálních nabídek půjček ukáže rozdíly.
U OSVČ banka zpravidla průměruje příjmy za poslední 2 roky z daňových přiznání. Jako příjem počítá dílčí základ daně (příjmy minus výdaje) – ne hrubé příjmy. Pokud uplatňujete výdajové paušály, může být vypočtený příjem nižší, než skutečně vyděláváte. Některé banky pracují s vlastní metodikou průměrování a bonifikace – proto se podmínky u jednotlivých bank liší.
Limity DTI a DSTI se posuzují pouze při schválení nového úvěru – ne v průběhu splácení. Pokud po uzavření hypotéky váš příjem klesne nebo přibydou nové závazky, banka vám nestrhne hypotéku. Problém nastane při žádosti o další úvěr nebo refinancování – tam se bonita posuzuje znovu. Přesáhnout limity v průběhu splácení je zákonně nezávadné, ale finančně rizikové.
Místo mzdy se počítá z výše peněžité pomoci v mateřství nebo rodičovského příspěvku, což je nižší a méně předvídatelný základ – proto řada poskytovatelů raději počítá s příjmem spolužadatele. Detaily najdete v DTI a DSTI při žádosti o půjčku na mateřské.
Závěr – DTI a DSTI nejsou nepřítel, jsou to pravidla hry
ČNB limity DTI a DSTI zavedla z dobrého důvodu: aby lidé nezůstali s hypotékami, které nemůžou splácet. Výsledek je vidět – průměrné DTI českých hypotečních klientů po roce 2022 kleslo. To je zdravý vývoj.
Pro vás jako žadatele to ale znamená jedno: připravit se. Spočítat si čísla dřív, než je spočítá banka. Zrušit nevyužívané karty. Splácet, co jde. A teprve pak žádat – ideálně u jedné banky naráz, ne u pěti najednou.
Vysoké DTI/DSTI často souvisí s tím, že už jednu splátku sotva zvládáte – zjistěte, jaké máte možnosti.
„Nejvíc mě na limitech DTI a DSTI překvapuje, jak málo o nich lidé vědí – přitom jsou klíčové. Viděl jsem žádosti zamítnuté kvůli kreditní kartě, na které nebylo ani korun. Nebo kvůli ručení za rodičovský úvěr, na který žadatel zapomněl. Výpočet DTI a DSTI zabere dvacet minut. Ušetří vám to zamítnutou žádost, šest měsíců stopy v registrech a možná i cestu za notářem k refinancování.“
Tento článek má informační charakter a nepředstavuje finanční poradenství. Obsah byl zpracován redakcí Bonusito.cz na základě veřejně dostupných informací a legislativy platné k datu publikace. Parametry DTI, DSTI a LTV se mohou měnit – vždy ověřte aktuální podmínky přímo na webu ČNB nebo u konkrétního věřitele. Příklady výpočtů mají orientační charakter. Některé odkazy jsou partnerské – více v naší politice monetizace.
